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17SEPTIEMBRE 2015

Metros cuadrados y hamburguesas: qué dice el nuevo indicador sobre los precios inmobiliarios de Buenos Aires

Precios inmobiliarios 2015

Un nuevo índice basado en el célebre Big Mac Index compara los precios de los inmuebles en el mundo, pero no expresados en dólares sino en cantidad de unidades necesarias para comprarlos. Así, queda en evidencia cuáles son las ciudades con viviendas caras y cuáles las que tienen atraso cambiario.


El Índice Big Mac, publicado por la prestigiosa revista The Economist, se ha convertido en un termómetro muy observado por los analistas a nivel mundial.


A partir del valor de esta hamburguesa en cada país -que se produce utilizando los mismos ingredientes y bajo los mismos estándares de calidad-, se puede establecer qué monedas están sobrevaluadas y cuáles se encuentran subvaluadas respecto a la divisa estadounidense, tomada como medida de referencia.


En base a este relevamiento, la consultora inmobiliaria Century 21 le dio una vuelta de tuerca a este indicador y decidió construir un “híbrido”, ya que cruzó el valor del Big Mac vigente en distintas ciudades con el precio del metro cuadrado promedio de una vivienda tipo.


El cálculo consiste en expresar el valor del metro cuadrado en cada país, pero no medido en dólares, como hacen las comparaciones tradicionales, sino en cantidad de hamburguesas necesarias para adquirir la vivienda. De esta manera, alegan, queda reflejado de manera más fiel la facilidad o dificultad para comprar un inmueble de acuerdo con el poder adquisitivo de cada país.


En este caso, el ejercicio que intenta hacer la compañía no es el de sacar conclusiones sobre el tipo de cambio en determinados países sino que el objetivo es detectar oportunidades de inversión en materia de Real Estate, al tiempo de observar cuáles son las plazas donde se requiere de menos esfuerzo para acceder a una vivienda.


"Al utilizar el precio de un Big Mac como punto de referencia monetaria se evita la fluctuación de la moneda y se tiene en cuenta el poder adquisitivo de cada país", puntualizaron desde la consultora, que realizó un comparativo en 81 ciudades de 45 países.


Si bien para este comparativo no fue tomada en cuenta ninguna ciudad de la Argentina, la consultora Reporte Inmobiliario se encargó de tomar el mismo relevamiento pero incluyendo en el cálculo a Buenos Aires.


Así las cosas, a partir de esta lectura, se obtiene que la Ciudad se ubica actualmente justo en el medio de la tabla, dado que el valor promedio del m2 equivale a unas 839 hamburguesas de la popular cadena de comida rápida (ver cuadro).


Precio de la vivienda en Big Mac por m2

Buenos Aires se posiciona por encima de la ciudad venezolana de Maracaibo -donde se requieren de unos 153 Big Mac para costear cada m2-, pero muy por detrás de Londres, donde la relación se dispara hasta las casi 7.350 hamburguesas por cada m2.


“Se podría decir que nos ubicamos en niveles promedio dentro del espectro, muy por debajo de locaciones como Londres, Nueva York, Pekin, Tokio o Moscú”, explicaron desde Reporte Inmobiliario.


El punto a destacar es que si bien el relevamiento inicial tiene como objetivo detectar oportunidades de inversión, en el caso de la Argentina, también representa un buen ejercicio para analizar la dinámica propia que impone el tipo de cambio.


Cabe destacar que, para la “versión albiceleste”, Reporte Inmobiliario tomó en consideración el dólar paralelo, cercano a los $16. Valor que, efectivamente, es el que se tiene en cuenta a la hora de pactar una operación de compraventa.


El otro punto a destacar es que, para el cálculo en cuestión, se consideró el precio del Big Mac que, por fuera del combo, “cotiza” a $33 en cualquier local de la cadena McDonald´s.


Sin embargo, aquí hay que hacer una salvedad: la Argentina fue dejada afuera del ranking por The Economist porque en tiempos de Guillermo Moreno, el Gobierno estableció una especie de "Indec de la hamburguesa" para abaratar al Big Mac y que, de esa forma, no se reflejará el real nivel del traso cambiario.


Por ello, algunos economistas pasaron a tomar como referencia válida otro producto de la misma cadena: el Cuarto de Libra, cuyo precio actual ($66) equivale al del Big Mac en otras partes del mundo.


En este contexto, ¿cómo se ubica Buenos Aires en el mismo relevamiento de Century 21 si se considera esta opción?


En ese caso, la relación arrojaría un equivalente de 420 hamburguesas por cada m2, siempre en términos de dólar blue. Así las cosas, Buenos Aires dejaría la mitad de la tabla para ubicarse en el pelotón de ciudades donde se requiere de una menor cantidad de unidades para acceder a una vivienda usada promedio.


Este cambio drástico en el ranking se debe a que para el cálculo se estaría apelando al Cuarto de Libra que sí refleja el efecto real de la inflación, frente al valor de las propiedades que, pese a la crisis del sector inmobiliario, mantuvieron su precio en dólares.


Ahora bien, ¿qué pasaría si este mismo cálculo se realizara sobre la base del tipo de cambio oficial que defiende el Gobierno?


En ese caso, la ecuación daría como resultado que, para costear cada m2, se requeriría del equivalente a 252 hamburguesas, casi 600 menos que el cálculo inicial trazado por Reporte Inmobiliario.


Aun con las dificultades que este indicador tiene para sacar conclusiones, lo que parecería mostrar estas cifras es que Buenos Aires es una ciudad "barata" para comprar inmuebles... o demasiado cara para comer hamburguesas si uno las paga al tipo de cambio oficial.


En cualquiera de los dos casos, parece estar abonando la hipótesis de quienes afirman que hay un fuerte retraso del tipo de cambio. Y, además, deja abierta la posibilidad de esperar una suba adicional en los precios del mercado inmobiliario.


Fuente: iprofesional.com