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23FEBRERO 2016

Ladrillo post-cepo: con ventas planchadas, la apuesta ahora es por los hipotecarios y la vuelta de sojadólares

Inversión Post-cepo

Tras el fin de las restricciones cambiarias aumentaron las consultas para comprar propiedades, si bien no se observa por ahora un boom de operaciones inmobiliarias. El sector apuesta a los nuevos créditos que lanzará Macri y al regreso de un segmento muy activo.


Los teléfonos suenan mucho más. ¿Si la gente salió a comprar? No tanto, el nivel de operaciones por ahora es tan bajo como el del año pasado".


"Entre colegas nos decimos que hay que esperar por lo menos hasta mitad de año para poder dar un diagnóstico del 2016. Debería ser mejor que el 2015, cuando todos sentimos que peor no podíamos estar".


Estas afirmaciones corresponden a un importante ejecutivo de una inmobiliaria, que cuenta con sucursales en varios puntos de la Ciudad de Buenos Aires.


Mientras dialoga con este medio, su rostro va intercambiando expresiones de entusiasmo -por lo que pueda ocurrir en los próximos meses- con gestos de preocupación, en vistas a lo que sucede hoy día en el sector.


En otras palabras, afirma que la "foto" de hoy no es buena pero que la "película" puede mejorar.


Sus dichos coinciden con lo expresado a este medio por voceros de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA): la desactivación del cepo cambiario no trajo por sí misma una mejora en la compraventa de inmuebles, al menos hasta ahora.


En cuanto al impacto en los precios, tampoco se han notado grandes cambios ya que los valores del metro cuadrado ya estaban referenciados al tipo de cambio blue.


Los referentes de esta actividad prevén que los precios subirán en el transcurso del 2016. En este sentido, varios hacen referencia a que podrían elevarse entre un 10% y un 15% en dólares, según la zona.


Uno de ellos es Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios: "Los departamentos recuperarán el valor que perdieron desde que empezó la crisis en el sector".


Su pronóstico respecto de los incrementos del metro cuadrado es compartida por distintos referentes de la Cámara Inmobiliaria quienes, en diálogo con este medio, anticiparon que sobrevendrán ajustes tras la apertura del cepo.


Además, consideran que la devaluación y el escenario que combina precios nuevos en dólares con sueldos viejos en pesos atentarán contra una rápida recuperación del mercado, que es lo que precisamente está ocurriendo en este primer tramo del 2016.


"Las inmobiliarias dicen que reciben más llamados, si bien no se están traduciendo en un fuerte repunte del nivel de operaciones", consignó José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.


"El fin del cepo sólo facilitó que no se discuta más sobre qué valor debe considerarse para el dólar. Quien está interesado ya no tiene que ir a una cueva para comprar. En concreto, eso es lo único que ha cambiado hasta ahora", añadió.


El directivo también consideró que la poca actividad que se observa hoy día también responde a la época del año.


Si bien hay mucha gente todavía de vacaciones, es claro que no se produjo una estampida de compradores ni mucho menos", añadió.


Por lo pronto, va quedando atrás la idea que se barajaba antes de la asunción del gobierno de Macri, en la que se hacía referencia a compradores sentados sobre sus dólares a la espera del inicio de una nueva gestión. O, del otro lado, dueños más predispuestos a evaluar propuestas inmobiliarias postergadas.


De cara a los meses que vienen, varios referentes argumentan que como el dólar oficial actual se ubica en un nivel cercano al que tenía el billete informal semanas antes del quite de las restricciones, los valores del metro cuadrado difícilmente bajen.


Por el contrario, remarcan que tenderán a subir tanto en unidades que se adquieran en boca de pozo como en aquellas a estrenar.


Hernán Oppel, de la inmobiliaria homónima, reafirmó que el panorama calmo que se observaba en esta actividad se mantiene por ahora vigente.


Consideró que la salida del cepo es condición necesaria pero no suficiente para dinamizar el ritmo de escrituraciones: "El quite de las restricciones ha sido una medida que por sí sola no tiene la fuerza suficiente como para solucionar todo", remarcó.


"La gente tenía mucha expectativa ante la normalización del mercado del dólar, pero lo cierto es que no por eso salió a comprar en la primera de cambio", completó.


En el gremio inmobiliario, el consenso es que no se está frente a una demanda insatisfecha importante y que el cambio de expectativas tiene como síntoma más notorio un mayor número de consultas, no de operaciones, al menos hasta ahora.


Esto no significa que quienes participan del mercado inmobiliario hayan perdido sus esperanzas sobre una futura mejora. Más bien, consideran que se está atravesando una etapa de reacomodamiento en la que aún prevalece el "wait and see".


Auguran un mayor dinamismo que se irá plasmando en el segundo semestre, si bien podrá ser atenuado por la suba en los valores del metro cuadrado.


Armando Pepe, voz autorizada del sector y fundador de la CIA, sostuvo que "si bien hay un cambio en el estado de ánimo del público, estamos muy lejos de presenciar un boom inmobiliario".


En diálogo con iProfesional, el empresario pronunció una frase que sintetiza lo que sucede hoy día: "Nadie se pelea por comprar".


"Hay mucha gente en las guardias, lo que expone el mayor interés y nivel de consultas. También hay un cierto aumento en la oferta, proveniente de particulares que habían retirado sus propiedades de la venta hace un año y que ahora volvieron a ofrecerlas", afirma el directivo.


Para Pepe, el fin del cepo cambiario brindó una mayor libertad en el público para evaluar la factibilidad de una operación, si bien esto no implica un estallido inmediato en la compraventa.


Primer deseo: que el campo vuelva por el ladrillo

"Todos confiamos en el segundo semestre. Para ese entonces, el foco estará puesto en los precios, ya que pueden repuntar al menos un 15%, en pos de recuperar el terreno perdido en todos estos años", sostuvo Oppel.


"En ese caso, habrá que ver qué pasa con la demanda y si vuelven a aparecer gran cantidad de inversores que se fueron retirando en los últimos tiempos", agregó.


En concreto, el empresario hace referencia al sector rural.


Tiempo atrás, fue el que le dio un fuerte impulso al rubro inmobiliario, ya que volcaban al mercado del ladrillo las ganancias que obtenían tras la liquidación de sus sojadólares.


Este proceso se vio interrumpido por el cepo y por la caída en los márgenes de rentabilidad.


Con el fin de las restricciones cambiarias, del quite de retenciones y en la medida en que logren mejorar su rendimientos volverán a ser jugadores muy activos en la compra de propiedades.


"Los sojeros hasta ahora no han vuelto y eso se siente. Habrá que esperar entonces para ver cómo evoluciona la demanda de este importante segmento", expresó Altgelt.


En este sentido, Pepe coincidió en que "el campo todavía no volvió a marcar presencia en las operaciones".


"En estos años, se les hizo cuesta arriba invertir, pero ahora que cuentan con un dólar más alto seguramente tendremos a productores recobrando el protagonismo".


Segundo deseo: los créditos hipotecario de Macri

Además de un mayor dinamismo que se espera del sector rural, las esperanzas están puestas en el ambicioso plan de créditos para la vivienda prometido por Macri.


Tomás Marolda, directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) -entidad que viene trabajando junto con el equipo económico- confirmó a iProfesional que la iniciativa será lanzada en abril.


Los banqueros que participan adelantaron que el financiamiento cubrirá hasta el 70% del total tasado de la propiedad y que el grupo familiar deberá contar con ingresos que ronden los $25.000.


Para que más personas puedan calificar, el Gobierno quiere que la relación "cuota-ingreso" baje del 30% al 25%.


Tal como diera cuenta este medio, el sistema apunta a replicar el modelo chileno que ya dio muestras de ser exitoso.


En cuanto a las cuotas, Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV, sostuvo que "lo más probable es que se terminen ajustando por un coeficiente de variación salarial".


Así como en el país trasandino hay un indicador que se llama Unidad de Fomento (UF), en la Argentina se conocerá como Unidad de Valor de Adquisición (UVA).


El titular del Banco Central, Federico Sturzenegger, tiene en mente no sólo que los créditos a largo plazo se ajusten por este coeficiente sino también los depósitos bancarios, para que ayuden a fondear el sistema.


Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia, se entusiasma: "Cualquier asalariado podrá calificar para comprarse una casa".


"Con los planes nuevos de crédito, lo más probable es que la compraventa se recupere", señaló Pepe.


¿Por qué subió en diciembre?

La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentó en diciembre último casi un 13% si se la compara con el mismo período del año anterior, informó el Colegio de Escribanos de la Capital Federal.


En un comunicado, indicó que se registraron 4.400 escrituras en diciembre pasado por un monto del orden de los 6.200 millones de pesos.


La cantidad de escrituraciones de diciembre representó un aumento de casi 30% frente al mes previo.


El valor promedio de las transacciones, fue de $1.450.000, lo que significa una baja del 8% anual, de acuerdo con el informe del Colegio de Escribanos.


¿Por qué ocurrió esto? Pepe lo explicó con claridad: "El índice positivo que dieron a conocer los escribanos responde a una cuestión puntual. En diciembre vencían los cedines y como ganó Macri quienes tenían los papeles se apuraron a concretar operaciones".


De algún modo, " muchos intuyeron que el blanqueo, al menos como lo había planteado el kirchnerismo, no iba a continuar", concluyó.


Fuente: Iprofesional.com